キャッシュフローの重要性
キャッシュフローの重要性
アパート経営を行う上で重要となるのがキャッシュフローの概念です。
キャッシュフローとは実際に手許に残るお金と考えて頂くと分かり易いです。
一般的な知識では
家賃収入ー賃貸経営の支出（管理費、修繕費、元利金払、保険など）＝収益
と考えてしまいますが、実は違います。
支出には経費（税金を計算する上で収入から減らせる項目）と
非経費（税金を計算する上で収入から減らせない項目）があります。
経費の項目として
管理費、修繕費、水光熱費、利息、減価償却費、保険、固都税など
非経費の項目として
借入金の元金返済分
が代表的です。
ここで例を挙げて説明をさせて頂きます。
家賃収入1,000万円 経費550万円（減価償却費100万円） 元金返済300万円 税金30％ とします。
一般的な考え方で行くと、
1,000万円（収入）-550万円（経費）-300万円（返済）＝150万円
150万円×30％＝45万円（税金）
減価償却費の100万円は実際には支出がないので、
手許に残るお金 150万円+100万円ー45万円＝205万円
と考えてしまうと思いますが、これは誤りです。
実際には
1,000万円（収入）-550万円（経費）＝450万円
450万円×30％＝135万円（税金）
※所得により税率は変わりますが、ここでは同じ税率で計算します
と計算され
手許に残るお金 450万円+100万円-135万円（税金）＝415万円
ここから元金返済300万円を差し引くので
115万円が手許に残る事になります。
勘違いをして計算した手残りと比較をして90万円の差があります。
とても大きな額です。収入が十分あるうちは良いのですが、
収入が減り経費も増えて、収益上はとんとんでも実際に持出しが
発生している事もあります。
上記の例から築年数の経過で稼働率が下がり、経費が増加するという
現実的な観点から考えてみましょう。
収入が850万円に落ち、経費が600万円（減価償却費100万円）になると
どうでしょうか。
850万円-600万円＝250万円
250万円×30％＝75万円
250万円+100万円-75万円＝275万円
ここから300万円の元金返済を行うと
275万円-300万円＝△25万円となり
持出しが発生する事になります。
物件は経年劣化とともに家賃収入が減額していき、
修繕費などの経費がかかってきます。
こうしたキャッシュフローを予め把握する事で
不動産投資のリスクを回避できる事は言うまでもありません。
