アパート管理,賃貸管理,賃貸経営の日本AMサービス

アパート管理変更の流れ

アパート管理変更の流れ

管理業務変更

見積

ご依頼を頂いた物件調査を行います。

・お部屋の数
・間取り
・空室の状況(内装の有無、募集条件など)
・物件の状態(清掃状態など)
法定点検(消防点検、貯水槽清掃など)の有無等の確認を行います。

物件調査の際に

「管理状況の調査」
「競合物件の調査に基づく適性賃料条件の査定」

を行います。

現状の管理で問題がある部分

「稼働率」「賃料滞納」「共用部清掃状況」「管理会社の対応」

をお伝え頂き今後の管理方針を明確にさせて頂きます。

悪い管理状態の物件は悪循環になっているケースが多いです。
「共用部が汚い」「入金管理ができていない」「費用対効果が考えられていない」「募集方法が明確でない」
→「稼働率が上がらない」
→「審査を緩くして質の低い入居者が集まる」
→「部屋の使用方法が悪い、滞納などが発生する」
→「キャッシュフローの悪化」
→「借入金の返済が困難になる」

賃貸管理を変更する期間は1~2ヶ月が目安となります。

[check]管理費の御見積もり(物件の規模、間取り、家賃収入総額など)
[check]物件の現況管理調査(管理状況、空室状況、入居者など)
[check]賃貸市場調査(競合物件の把握、適正賃料、募集条件の把握など)

通知
新規管理の方針、管理条件の御提案をさせて頂いた後、
ご提示した内容で宜しければ、管理の変更手続きに移ります。

現在締結をされている賃貸管理契約書に基づき、
管理会社へ解約の手続きを行います。
※解除通知などの作成もお手伝いをさせて頂きます。

※違約金などの取決めがある場合は注意が必要です。
特にサブリース契約を締結している場合、管理変更ができない事もあります。

[check]解約する期間、通知方法の確認、違約金の定めなど

引継
管理業務に必要な書類
「賃貸借契約書」
法定点検書類」
「鍵等の引継」
「その他物件に関する書類」
※管理会社に何を預けたかご存じないオーナー様もいらっしゃり、この段階で初めて旧管理会社のずさんな対応を目の当たりにする事もあります。

旧管理会社との間で受領した書面等を相互に確認をする書面を作成します。

管理の変更するタイミングで水道光熱費等の名義変更を行います。

[check]引継事項の打ち合わせ(入退去、修繕等の申し送り)
[check]鍵の引渡(共用部、居室部の鍵の本数等の確認)
[check]契約書類の引渡(賃貸借契約書等の授受)
[check]名義変更手続(共用部電気、水道等)

通知
管理会社の変更に伴い、入居者の方が支払う賃料の振込口座等の
変更通知を行います。

管理会社変更通知を物件の掲示板や郵便にて通知を行います。

賃料滞納につながるので特に賃料口座の変更等は注意が必要です。余裕を持った管理変更期間が必要です。保証会社に加入している場合は契約承継の手続きを行います。

[check]管理変更後の滞納者の処理方法
[check]加入している保証会社の承継
[check]原状回復工事中の修繕費の処理
[check]入居契約途中のお部屋の処理
[check]空室の募集活動

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